Os fundos de investimento em agências bancárias (FIIs) já foram considerados uma das opções mais estáveis e previsíveis no mercado de fundos de investimento imobiliário. Afinal, eram imóveis detidos por instituições financeiras renomadas, com contratos de locação de longo prazo e localizações estratégicas. No entanto, com a transformação digital dos bancos, o fechamento de agências físicas e a mudança nos hábitos de consumo financeiro, muitos investidores começam a questionar: os fundos de investimento em agências bancárias (FIIs) ainda são um bom investimento?
Neste artigo, analisaremos o estado atual deste setor, seus desafios, seus pontos fortes e se eles ainda serão valiosos em uma carteira equilibrada de FIIs em 2025.
O que são fundos de investimento em agências bancárias (FIIs)?
Os fundos de investimento em agências bancárias (FIIs) são fundos imobiliários geradores de renda que investem principalmente em imóveis alugados para bancos. Esses imóveis são frequentemente alugados sob contratos “atípicos” — contratos de longo prazo (geralmente de 10 anos ou mais) com altas taxas de rescisão — proporcionando maior previsibilidade do fluxo de caixa para o fundo e seus cotistas.
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) bancários têm sido extremamente populares na última década, principalmente devido aos seus retornos mensais estáveis, baixo risco de vacância e exposição a grandes inquilinos, como Banco do Brasil, Bradesco, Itaú e Santander.
O Impacto da Digitalização Bancária
O setor bancário passou por uma rápida transformação nos últimos anos. A digitalização dos serviços financeiros resultou em uma mudança significativa de transações anteriormente realizadas em agências físicas para o online. Aplicativos, internet banking e até mesmo serviços baseados em IA reduziram significativamente a necessidade de os clientes visitarem as agências pessoalmente.
Essa tendência levou os bancos a implementar políticas agressivas de fechamento de agências, principalmente em grandes cidades, onde manter agências físicas é mais caro. De acordo com dados recentes, mais de 2.500 agências bancárias foram fechadas no Brasil entre 2019 e 2024.
Para investidores institucionais estrangeiros (FIIs) em agências bancárias, essa situação representa um risco significativo: mesmo com as penalidades previstas, existe o risco de vacância ou rescisão antecipada de contratos. Alguns fundos já enfrentaram reintegrações de posse ou renegociações de contratos de locação, gerando incerteza no mercado.
Vantagens dos Contratos Atípicos
Apesar das circunstâncias desafiadoras, os contratos atípicos continuam sendo uma vantagem competitiva fundamental para os REITs de agências bancárias. Esses contratos protegem o fundo da saída repentina de inquilinos, pois inadimplências prematuras podem resultar em penalidades significativas, muitas vezes equivalentes ao valor integral do aluguel até o vencimento do contrato.
Isso significa que, mesmo que um banco decida fechar uma agência, precisará continuar pagando o aluguel ou negociar um acordo financeiro com o fundo. Essa característica efetivamente previne vacâncias em fundos desse setor e mantém a distribuição de renda previsível para os cotistas, pelo menos até o término do contrato vigente.
Rentabilidade: Estabilidade vs. Crescimento
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) de agências bancárias são geralmente vistos como ativos conservadores. Eles proporcionam renda estável, mas oferecem pouco potencial para crescimento acelerado do preço das ações. Em um ambiente de altas taxas de juros, como o que o Brasil vivenciou até 2023, esses fundos são valorizados por sua resiliência e fluxos de caixa estáveis.
No entanto, com a perspectiva de baixas taxas de juros a partir de 2025 e uma recuperação em outros setores imobiliários, como logística e edifícios de escritórios, alguns investidores estão buscando alternativas com maior potencial de crescimento. Isso diminuiu um pouco o apelo dos FIIs de agências bancárias no curto prazo.
Mesmo assim, para investidores que priorizam retornos previsíveis e baixa volatilidade, os FIIs de agências bancárias continuam sendo um componente estratégico de uma carteira diversificada de FIIs.
Descontos no Mercado Secundário
Curiosamente, devido à incerteza do setor e à queda na demanda por esses fundos, muitos FIIs de agências bancárias estão sendo negociados com um desconto significativo em relação ao valor contábil (índices preço/valor contábil abaixo de 1). Isso cria oportunidades para investidores que acreditam que esses fundos podem manter suas distribuições, pelo menos até o vencimento do contrato.
Comprar ações com desconto pode aumentar o rendimento de dividendos de uma carteira, aumentando assim o apelo do fluxo de caixa do investimento. No entanto, cada caso deve ser avaliado individualmente, considerando-se a exposição potencial ao retorno imobiliário do fundo e o prazo médio dos contratos atuais.
Qualidade e localização dos imóveis são cruciais
Nem todas as agências bancárias são criadas da mesma forma. Algumas estão localizadas em áreas de alto valor, como esquinas comerciais em grandes centros urbanos, enquanto outras estão localizadas em áreas com tráfego de pedestres em declínio.
Imóveis bem localizados têm maior probabilidade de serem reaproveitados para outros usos, como lojas, clínicas, espaços de coworking ou até mesmo convertidos para outros usos comerciais. Isso proporciona maior segurança aos investidores caso o banco decida alienar o imóvel. Portanto, ao avaliar REITs de agências bancárias, é importante olhar além do contrato em si e considerar a qualidade dos ativos na carteira e a liquidez dos imóveis.
Quais REITs de agências bancárias se destacam?
Dentre os principais fundos de investimento imobiliários de agências bancárias listados na B3, destacam-se:
BB Progressivo II (BBPO11): Este fundo possui contratos atípicos com o Banco do Brasil e enfrenta o desafio de potencial retomada de alguns imóveis.
CSHG Renda Urbana (HGRU11): Embora seja um fundo híbrido, uma parcela significativa de sua carteira é composta por agências bancárias e lojas de varejo.
Santander Agências (SAAG11): Este fundo possui contratos atípicos com o Banco Santander e possui ativos significativos na região central.
Esses fundos possuem características únicas que justificam uma análise aprofundada antes da tomada de decisão de investimento.
Os REITs de agências bancárias ainda são um bom investimento?
A resposta depende da situação e dos objetivos do investidor. Para aqueles que buscam renda passiva estável, fluxo de caixa previsível e exposição a imóveis alugados para grandes inquilinos, os REITs de agências bancárias ainda oferecem uma oportunidade atraente, especialmente durante períodos de preços baixos no mercado secundário.
Por outro lado, investidores focados em valorização acelerada do capital ou com maior tolerância ao risco podem preferir setores de nicho como logística, shopping centers ou fundos de desenvolvimento, que frequentemente oferecem maior potencial de crescimento nos próximos anos.
É importante entender que, mesmo diante dos desafios digitais, os REITs de agências bancárias ainda desempenham um papel conservador e fundamental em um portfólio diversificado, atuando como um contrapeso para mitigar a volatilidade de fundos mais agressivos.
Conclusão: Seleção cuidadosa é urgente
Em 2025, o setor de REITs de agências bancárias exigirá uma seleção ainda mais criteriosa. Avaliar a duração média dos contratos, a qualidade dos imóveis, a localização geográfica e a capacidade de alocação de ativos será crucial para determinar quais fundos apresentarão desempenho superior consistente a longo prazo.
Para investidores que buscam diversificação, renda estável e disposição para manter ativos conservadores, os REITs de agências bancárias continuam sendo um componente importante de um portfólio imobiliário bem estruturado.